🏠 이재명 정부 서울 집값 부동산 규제 지역 해제 움직임 정리

2025년 6월, 이재명 정부가 서울 일부 규제지역 해제를 검토하고 있습니다. 어떤 지역이 대상인지, 기대 효과는 무엇인지, 향후 시장에는 어떤 영향이 있을지 쉽고 명확하게 정리했습니다.

 

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왜 규제 해제? 배경과 목적은?

📉 최근 서울 집값, 무조건 오른다고만 생각하면 오해입니다.
강남권은 여전히 집값이 치솟지만, 마포·노원·도봉·강북 같은 외곽 지역은 거래가 거의 없고 가격도 정체돼 있는 상태입니다.
이처럼 지역별로 부동산 시장의 온도차가 커진 것이 이번 규제 완화 논의의 출발점입니다.

💬 그런데 이런 상황에서 규제가 너무 과하게 유지되다 보니 문제가 생기기 시작했습니다.

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🚨 문제 1: 거래 절벽

• "사는 사람도, 파는 사람도 없다"
• 대출 규제로 돈을 빌리기 어렵고, 세금 부담은 여전해서 매물이 쌓여도 거래가 이루어지지 않음
• 집을 팔고 싶어도 못 팔고, 사고 싶어도 접근이 어려워지는 상황

🏗️ 문제 2: 청약 시장 냉각

• 규제 지역에서는 청약 1순위 조건이 까다롭고, 전매 제한, 거주의무까지 따져야 하다 보니 젊은 실수요자들이 청약을 포기함
• 실제로 수도권 일부 지역에서는 분양을 해도 미달 사태가 속출하는 상황

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🎯 이재명 정부의 목표는?

정부는 이런 분위기가 계속되면 시장 자체가 얼어붙을 수 있다고 판단했습니다.
그래서 규제 완화를 통해 다음과 같은 효과를 기대하고 있습니다:

• ✅ 실수요자들이 다시 청약에 참여하도록 유도
• ✅ 거래가 정상적으로 돌아가도록 분위기 회복
• ✅ 집값 급등을 막으면서도, 시장 전체가 위축되는 건 막자

 

 

 

해제 검토 지역은 어디?

①  비교적 안정된 강북·외곽 일부

강북 4구(도봉·강북·노원·은평), 중랑·성북 등 일부 지역이 규제 완화 대상 지역로 거론되고 있습니다.

이곳들은 최근 집값 상승폭이 둔화된 상태이며, 거래량 역시 회복세를 보이고 있습니다.

②  핀셋 해제 방식

‘서울 전역의 규제를 다 푸는 것’이 아니라, 일부 지역만 골라서 규제를 완화하는 방식입니다.

💡 즉, 강남이나 용산처럼 아직도 집값이 불안정하거나 투자 수요가 많은 지역은 규제를 그대로 유지하고,
반대로 최근 가격이 안정된 곳이나 소규모 단지 위주로 선별적으로 규제를 푸는 것을 말합니다.

➡️ 이런 식의 ‘부분 해제’ 방식이 바로 ‘핀셋 해제’라고 불립니다. 이름처럼, 필요한 곳만 콕 집어서 조절하겠다는 의미죠.

 

규제 해제 시 기대 효과

✔️ 거래 회복 기대 거래 절벽에 가까웠던 지역에서 숨통이 트이면서 거래량 증가가 예상됩니다.

✔️ 청약 열기 재점화 분양가 규제 완화 등과 맞물려 청약 경쟁률 상승과 소비자 수요 유입이 기대됩니다.

✔️ 전세 시장 안정화 전세 매물 부족 현상이 일부 완화되고, 전셋값 급등 리스크가 마을단위에서 조정될 수 있습니다.

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주의해야 할 리스크 요인

💡 단기 과열 가능성 규제 해제가 ‘기대’만으로도 집값 급등 재현될 수 있어, 정부는 속도 조절 및 모니터링 체계 강화

가 필요합니다.

💡 정책 일관성 헷갈림 핫플레이스 일부 지역 해제 → 다른 지역 급등 유도 → 재규제 반복 등 정책 불확실성 및 시장 불신 요소 발생 가능성.

💡 기본 규제장치 유지 필요 LTV, DTI 등 대출규제 장치는 그대로 유지해 부동산 금융 리스크 관리를 병행해야 합니다.

 

 

시장 반응은?

👨 박원갑 KB국민은행 수석전문위원:

“핀셋 해제로 거래 정상화 효과를 볼 수 있다. 다만 과열 방지 장치가 필수”

 

🏠 현지 부동산 중개업계:

“도서관 상권 위주 소규모 단지를 중심으로 문의가 늘고 있다. 다만 대출 기준 강화가 거주 수요 이외 세대의 진입을 일부 제한하고 있다.” 

 

정리: 핀셋 해제로 시장 숨통은 트이나

• 주요 대상지: 강북·외곽 일부 안정 지역
• 핵심 규제장치는 유지
• 거래 활성화와 부동산 시장 경색 완화 기대
• 하지만 정책 일관성과 ‘출렁임 방지’는 필수

🎯 결론적으로, 이재명 정부의 핀셋 규제 해제 전략은 장기적으로는 시장 활성화를 기대할 수 있지만, 정책 메시지의 일관성과 세심한 후속 조치 없이는 ‘제2의 과열’을 불러올 위험이 있습니다.