🏘 부동산 경매 물건, 어떻게 고르면 좋을까요?

 

💬 “부동산 경매로 집을 샀다더라”

💬 “싸게 낙찰받아서 수익 봤다더라”…

요즘 유튜브나 커뮤니티에서 이런 이야기, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 그런데 막상 도전하려고 보면 머리가 지끈해지죠.

 

📌 어떤 물건을 골라야 할지, 법적인 문제는 없을지, 시세보다 정말 싼 건지… 

 

알아둔다고 좋은 게 아니라 직접 봐야 합니다!
법원 경매 정보 사이트 바로가기

 

이 글에서는 입문자도 쉽게 따라할 수 있는 ‘경매 물건 고르기 핵심 팁’을 정리해 드릴게요.

 

🔍 감정가와 실거래가 비교!

실제 거래 가격과 얼마나 차이 나는가?

경매 물건의 ‘감정가’는 말 그대로 감정평가사가 정한 가격입니다.

 

 

문제는 이 감정가가 1~2년 전 기준인 경우도 많다는 것이에요. 📊

그래서 최근 3~6개월 사이 실거래가와 비교해 보시는 게 중요합니다.

 

감정가보다 실거래가가 많이 높다면?

➡️ 낙찰받을수록 수익 가능성↑

 

반대로 실거래가보다 감정가가 비슷하거나 낮다면?

➡️ 조심해야 할 물건일 수도 있어요.

 

예를 들어, 감정가는 3억인데, 최근 실거래가는 3.8억이라면? 잘 고르면 8천만 원 이상 시세차익 가능!

 

🧾 권리분석, 무조건 필수!

말소기준권리를 꼭 체크하세요

경매는 단순히 “싸게 사는 것”이 아니라, “깨끗한 소유권을 인수하는 것”이 핵심입니다.

그래서 권리분석, 그중에서도 ‘말소기준권리’를 반드시 확인해야 해요.

말소기준권리 이전에 설정된 근저당·가압류 등은 낙찰자도 책임질 수 있기 때문입니다.

🔍 말소기준권리란?

👉 경매가 시작되었을 때, 그 부동산 위에 어떤 권리들이 사라질지를 결정짓는 기준이 되는 권리

📌 이 권리보다 뒤에 생긴 권리들은 모두 경매로 인해 사라질 수 있지만,
📌 이 권리보다 앞서 있거나 동순위인 권리들은 사라지지 않습니다.

 

부동산을 경매로 낙찰받을 때, 이 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자에게 인수 의무가 생길 수 있습니다.

즉, 낙찰받은 부동산에 어떤 권리가 남아있을지 판단하는 핵심 기준이 되는 것이죠.

 

🏠 예를 들어, 어떤 아파트에 이런 권리들이 있다고 해볼게요.

1. 2019.01.01: A은행 근저당권 (1억 원)
2. 2020.03.01: 임차인 B 전입신고 및 확정일자 (보증금 5천만 원)
3. 2021.06.01: C은행 근저당권 (5천만 원)
4. 2022.10.01: 경매개시 (C은행 신청)

이 경우, 가장 먼저 설정된 A은행의 근저당권(1번)이 말소기준권리가 됩니다.

👉 이 말소기준권리보다 뒤에 있는 B 임차인, C 근저당권은 경매가 끝나면 권리가 소멸될 수 있어요.
👉 반면, A은행의 권리는 살아남습니다. 경매 대금에서 먼저 돈을 받아갈 수 있죠.

 

💡 권리관계가 복잡하다면, 실수 하나로 수천만 원 손해를 볼 수도 있어요.

✅ 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서는 꼭! 읽고 체크! 

 

👀 현장 임장, 무조건 직접 가보세요

사진으론 절대 알 수 없는 현실

 

사진과 서류만 보고 판단하면 정말 큰 코 다칠 수 있어요.

실제로 가보면:

• 주변이 생각보다 어둡거나
• 소음이 심하거나
• 입주민 분위기가 안 좋거나
• 접근성이 떨어질 수 있습니다.
• 또, 점유자가 누구인지, 명도 문제가 발생할 가능성은 없는지도 꼭 체크해야 합니다

직접 눈으로 보고, 냄새 맡고, 느낌을 받아야 ‘진짜 상태’를 알 수 있어요.

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💡 초보자라면 이런 물건부터!

첫 경매는 '깔끔한 아파트'가 정답

처음이라면 복잡한 상가나 토지보다 ‘주거용 아파트’가 낫습니다.

왜냐하면:

• 권리관계가 단순하고,
• 점유자도 세입자인 경우가 많아 명도도 수월하며,
• 거래 데이터가 풍부해서 시세 분석도 쉬워요.

특히 대형 건설사 브랜드 아파트 + 역세권 + 실거주 수요가 있는 지역이면 입찰 경쟁률이 다소 높아도 안전하게 접근할 수 있습니다.

 

 

✅ 마무리

경매를 잘 활용하면 일반 매물보다 훨씬 저렴하게 내 집을 마련하거나, 수익형 투자로 활용할 수 있습니다.

하지만 ‘경매는 고수익이 보장된 투자’가 아니라, 정보와 경험으로 리스크를 줄이는 과정입니다.

 

👀 감정가 vs 실거래가 비교

🧾 권리분석

🚶 현장 임장

이 3가지를 기억하신다면, 부동산 경매 초보자도 충분히 성공적인 첫 낙찰을 경험하실 수 있을 거예요.