요즘 주변에서 부쩍 이런 얘기, 들어보신 적 있으실 겁니다.
💬 “요즘 금리도 오르고, 부동산 사긴 어려운데... 경매는 괜찮을까?”
💬 “직접 가서 보는 거(임장)부터 해야 한다는데, 뭐부터 봐야 할지 모르겠어…”
사실 부동산 경매와 임장은 어렵고 복잡해 보이지만, 핵심만 잡으면 생각보다 쉬운 영역입니다.
일단 한 번 둘러보세요!
이 글에서는 👇
✅ 처음 부동산 경매를 시작하시는 분들께 꼭 필요한 기본 개념
✅ 실제 임장할 때 주의할 점과 꿀팁
✅ 초보자가 실수하기 쉬운 낙찰 전략과 주의사항 까지! 정리해 드릴게요.
임장? 왜 꼭 해야 할까요?
🏚️ ‘임장’은 직접 가서 확인하는 것이 전부는 아닙니다
📌 임장(臨場)은 말 그대로 '현장에 가본다'는 뜻입니다.
경매든 매매든, **부동산은 현장을 가보지 않으면 절대 안 됩니다.** 사
진과 지도, 등기부등본, 감정평가서만으로는 절대 알 수 없는 것들이 많거든요.
📍 예를 들어 이런 것들입니다:
- 주변 도로 소음은 심한지 🚧
- 인근 주민 분위기는 어떤지 🧍♂️🧍♀️
- 건물 노후도는 어떤지 🧱
- 세입자가 있는 경우, 실제 거주 여부는 어떤지 👀
✔️ 임장은 ‘의외의 리스크’를 사전에 제거하는 과정
📌 실제 임장을 가면 예상치 못한 리스크도 미리 발견할 수 있어요.
예를 들어 감정가보다 싸게 낙찰받았더라도, 건물 뒤편에 쓰레기장이 있다면? 주민 민원이 많은 지역이라면?
이런 상황을 피하기 위해서라도, 임장은 무조건 해야 하는 단계입니다.
경매 낙찰, 이렇게 준비하세요
💡 경매 절차의 흐름부터 이해하자
📌 부동산 경매는 크게 다음과 같은 순서로 진행됩니다:
1. 물건 검색: 법원 경매 사이트나 ‘지지옥션’, ‘옥션원’ 등에서 검색
2. 권리 분석: 등기부등본, 말소기준권리 확인
3. 현장 임장
4. 입찰가 산정
5. 법원 입찰 및 낙찰
6. 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도
⚠️ 초보자들이 자주 하는 실수는?
✅ 권리 분석을 대충 넘긴다 → 근저당, 전세권, 가처분 등등…
누가 먼저 설정했는지에 따라 낙찰 후 ‘인수’할 수도 있습니다.
✅ 임장을 생략한다 → 직접 가지 않고 입찰했다가, 문제 있는 물건에 걸릴 수 있어요.
✅ 입찰가를 과하게 쓴다 → 경쟁심에 눈이 멀어 감정가보다 너무 높은 가격에 낙찰받는 경우.
그렇게 되면 ‘싸게 사는 의미’가 사라지죠.
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임장 시 체크리스트 ✅
📍 주변 상권 & 교통 인프라
🚪 출입 여부 (세입자 거주 중인지 확인)
🏗 건물 외관 상태
📑 경매 공고문과 실제 현장 정보 비교 * [ ]
🧾 현장 사진 촬영 및 메모
💡 현장에서 직접 느끼는 '감'이 중요한 이유는, 인터넷 정보로는 파악할 수 없는 분위기와 체감 요소가 있기 때문입니다.
처음 낙찰받기 전에 꼭 알아야 할 팁
🔍 낙찰가는 어떻게 정해야 할까?
👉 통상 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 쓰는 것이 기본 전략입니다.
하지만 경쟁률, 지역 호가, 실거주 의향 여부에 따라 유동적으로 조절해야 합니다.
🧭 주변 낙찰가 비교는 필수!
‘옥션원’이나 ‘지지옥션’ 사이트를 통해 해당 지역의 유사 매물 낙찰가를 비교해보세요.
비슷한 시세라면 나만 너무 높게 쓴 것은 아닌지 체크할 수 있습니다.
마무리하며
📌 부동산 임장과 경매는 한 번 이해하고 경험해두면 평생 써먹을 수 있는 투자 전략입니다.
복잡해 보이더라도, 하나씩 차근히 따라간다면 충분히 가능합니다.
👉 이 글이 여러분의 첫 임장과 낙찰에 든든한 입문 가이드가 되길 바랍니다!
다음 시간에는 부동산 경매 물건 고르는 법에 대해 알아보겠습니다.
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